2013/01/22

住宅ローンを利用したレバレッジ投資

ふと思いついたのでメモ。

今の金利水準がしばらく続くと仮定して、兼業投資家で以下の条件が完全に揃っているのなら住宅ローンを組んで家を買って株式投資(じゃなくてもいいけどとにかく不動産以外の投資)をすればかなり効率がいいんじゃないかと思う。

・数千万円の与信を得られる(借入金の返済に支障のない)収入がある
・数千万の手元流動資産がある
・有価証券への投資等で継続的に年利5%以上で運用できる能力がある
・金利1%程度で住宅ローンの借入が可能

この条件を満たしてかつ、

・住宅ローンを利用して手元流動資産と同額の不動産を購入
・頭金等は入れず手元流動資産はすべて自身で運用

とすれば家計のバランスシートは以下のようになるはず(ここでは数千万を仮に5千万とする)。

  資産の部    |   負債の部
          |
流動資産 5千万円  | 借入金 5千万円
(現金・有価証券) | (住宅ローン)
          |
--------------------------------------------------------------
          |   純資産の部
          |
固定資産 5千万円  | 純資産 5千万円
(購入した不動産) |
          |

この状態で得られるメリットとして考えられるのは、
・低金利で5千万円の借入が受けられる
・手元流動資産で運用益が得られる
・借入については団信加入で生命保険代わりとなる
・住宅ローン減税を利用可能

要は住宅ローンの低金利でレバレッジを掛けて投資が可能、なおかつ自分が死んだ場合は借入金は消滅、しかも住宅ローン減税も利用可能となるということになる。

この状態からうまく運用出来ればある程度の期間でバランスシートは以下のようになるはず(ここでは不動産価値は借入金残高に比例して下がるものと仮定する)。


  資産の部    |   負債の部
          |
流動資産 7千万円  | 借入金 4千万円
(現金・有価証券) | (住宅ローン)
          |
--------------------------------------------------------------
          |   純資産の部
          |
固定資産 4千万円  | 純資産 7千万円
(購入した不動産) |
          |

純資産を最大化することを考えるとかなり効率がいいと思うのだけどどうだろう。


ちなみに家を買った直後に自分が死んだ場合は以下のとおり。


  資産の部    |   負債の部
          |
流動資産 5千万円  | 借入金 0千万円
(現金・有価証券) | (住宅ローン)
          |
--------------------------------------------------------------
          |   純資産の部
          |
固定資産 5千万円  | 純資産 10千万円
(購入した不動産) |
          |

残された家族は安泰。


また、前提条件が崩れて金利が急上昇した場合は不動産を売却して住宅ローンを返済し、以下のように手仕舞い。流動性の高い優良物件を購入しないと不動産を売却しただけでは借入金をゼロにできないので購入する不動産はよくよく吟味しないといけない。


  資産の部    |   負債の部
          |
流動資産 5千万円  | 借入金 0千万円
(現金・有価証券) | (住宅ローン)
          |
--------------------------------------------------------------
          |   純資産の部
          |
固定資産 0千万円  | 純資産 5千万円
(購入した不動産) |
          |

ものすごく単純化してるけど基本的な考え方は間違えてないんじゃないかと思う。