2013/01/31

2013年1月の運用成績

2013年1月の運用成績は以下の通りとなりました。

※上記パフォーマンスは、「売買手数料・税引後配当・譲渡益税込み、資金追加時は数値を修正」という条件で算出しています。

【基準価格推移】※TOPIXは2004年末の数値を基準価格10,000としています

【ポートフォリオ】※組入比率上位順

2013年開始。いきなりTOPIXに負けてしまいました。月末ギリギリまではアウトパフォームしていたのですが先日逆転されて最終日の任天堂の決算で完全にTOPIXに負けてしまいました。

月末時点のポートフォリオは昨年末と同じになっていますが、月中にいろいろ売買していました。年始に買い付けたのが1321日経225連動型上場投資信託。今のポートフォリオでは日経平均に勝てないと思い一部利確した銘柄でできたキャッシュを使ってポートフォリオに組み込んだのですが中途半端にポジション持っても仕方ないなと判断して月末までに全部売却しました。また、いつか相場が崩れた時に役に立つかなと思い1552国際のETF VIX短期先物指数を少しずつ買っていたのですが、こちらも先輩投資家さんからの指摘で暴落時のヘッジにはならないことがわかり月末にすべて処分しています。VIX指数とVIX短期先物指数の違いを理解していなかった時点でこれは買うべきではなかったと反省しています。

その他個別銘柄として8917ファースト住建、8907フージャースコーポレーションなどを買っていましたが、1321や1552を処分する過程でこれらも自分の中で保有している理由が曖昧だったので利が乗っているうちにすべて処分しています。結果的に1月に買ったものはすべて当月中に処分し、一部保有銘柄の利益確定を行ったためキャッシュ比率が10%を超えています。2月に家計部門で保有しているMMFを解約してiFundに投入するので来月はもう少しキャッシュが増える予定です。

twitterでは日々レバレッジを掛けるの掛けないのとブツブツ呟いておりますが、信用枠を使う前にまだ手元に眠らせているキャッシュを投入することとし、一旦冷静になって今までの購入基準に沿って淡々と買い増しを進めていこうと思っています。

前年末からの上げ相場で株式投資関連のコンテンツがかなり賑わっており、なんとなくお祭りが始まった感が強くなって来ましたが、その雰囲気に飲まれず冷静に対処出来ればいいかなと思っています。このエントリを書いている時点での考えなのでさらに盛り上がってきたらまたフラフラとよくわからない銘柄を売買するかもしれません。

2013/01/22

住宅ローンを利用したレバレッジ投資

ふと思いついたのでメモ。

今の金利水準がしばらく続くと仮定して、兼業投資家で以下の条件が完全に揃っているのなら住宅ローンを組んで家を買って株式投資(じゃなくてもいいけどとにかく不動産以外の投資)をすればかなり効率がいいんじゃないかと思う。

・数千万円の与信を得られる(借入金の返済に支障のない)収入がある
・数千万の手元流動資産がある
・有価証券への投資等で継続的に年利5%以上で運用できる能力がある
・金利1%程度で住宅ローンの借入が可能

この条件を満たしてかつ、

・住宅ローンを利用して手元流動資産と同額の不動産を購入
・頭金等は入れず手元流動資産はすべて自身で運用

とすれば家計のバランスシートは以下のようになるはず(ここでは数千万を仮に5千万とする)。

  資産の部    |   負債の部
          |
流動資産 5千万円  | 借入金 5千万円
(現金・有価証券) | (住宅ローン)
          |
--------------------------------------------------------------
          |   純資産の部
          |
固定資産 5千万円  | 純資産 5千万円
(購入した不動産) |
          |

この状態で得られるメリットとして考えられるのは、
・低金利で5千万円の借入が受けられる
・手元流動資産で運用益が得られる
・借入については団信加入で生命保険代わりとなる
・住宅ローン減税を利用可能

要は住宅ローンの低金利でレバレッジを掛けて投資が可能、なおかつ自分が死んだ場合は借入金は消滅、しかも住宅ローン減税も利用可能となるということになる。

この状態からうまく運用出来ればある程度の期間でバランスシートは以下のようになるはず(ここでは不動産価値は借入金残高に比例して下がるものと仮定する)。


  資産の部    |   負債の部
          |
流動資産 7千万円  | 借入金 4千万円
(現金・有価証券) | (住宅ローン)
          |
--------------------------------------------------------------
          |   純資産の部
          |
固定資産 4千万円  | 純資産 7千万円
(購入した不動産) |
          |

純資産を最大化することを考えるとかなり効率がいいと思うのだけどどうだろう。


ちなみに家を買った直後に自分が死んだ場合は以下のとおり。


  資産の部    |   負債の部
          |
流動資産 5千万円  | 借入金 0千万円
(現金・有価証券) | (住宅ローン)
          |
--------------------------------------------------------------
          |   純資産の部
          |
固定資産 5千万円  | 純資産 10千万円
(購入した不動産) |
          |

残された家族は安泰。


また、前提条件が崩れて金利が急上昇した場合は不動産を売却して住宅ローンを返済し、以下のように手仕舞い。流動性の高い優良物件を購入しないと不動産を売却しただけでは借入金をゼロにできないので購入する不動産はよくよく吟味しないといけない。


  資産の部    |   負債の部
          |
流動資産 5千万円  | 借入金 0千万円
(現金・有価証券) | (住宅ローン)
          |
--------------------------------------------------------------
          |   純資産の部
          |
固定資産 0千万円  | 純資産 5千万円
(購入した不動産) |
          |

ものすごく単純化してるけど基本的な考え方は間違えてないんじゃないかと思う。



2013/01/01

謹賀新年 2013


あけましておめでとうございます。
本年も宜しくお願い申しあげます。

この年末年始もまた自宅でゆく年くる年をみながらゆっくりして、年明け後すぐに近所の神社へ初詣に行ってきました。この数年はずっと近所の同じ神社へ初詣に行っているのですが毎年参詣者が増えてきています。近所にタワーマンションが増えているせいなのか、有名な神社ではなく近所の神社へ初詣に行く人が増えたのかはわかりませんが、自分が住んでいる地域が賑やかになるのはいい事かなと思っています。



昨年は特に目標を定めずなんとなく過ごしたのですが、それが功を奏したのかそれほどひどく体調を崩すこともなく比較的平穏に過ごすことができました。持病については減薬はまったく進んでいませんが、無理に寛解を目指さずこのまま病気と共生できればいいなと考えるようになりつつあり、それがかえっていい結果を生む好循環に入りつつある感じになってきています。

仕事については相変わらずドタバタが続いていますが、仕事と私生活に適度な距離を保つように意識しているので今のところそれほど苦になっていません。昔のように仕事量に押しつぶされるような状況にならない限りは今のままで十分やっていけそうだと思っています。

投資については昨年は年初来成績で+20%とそれなりの数字を残せたのでもうこれで満足しています。前エントリではいろいろと愚痴めいたことを書きましたが本業できちんと給料をもらいつつ投資でも着実に資産を増やせているのでまあこれでいいかと思っています。今年が大相場になりここで一気に資産が倍になるようなことがあればそれはそれでもっといいのですが。

twitterやfacebookについては引き続き皆様にお付き合いいただき楽しい時間を過ごすことができ、なおかつ新しい出会いもありました。普通に生活していたらお付き合いできないような方々とお会いすることができ、ネットを通じたご縁に感謝しています。まだまだお会いできていない方も多いので今年もさらに活動の幅を広げられればと思っています(ただ飲みたいだけですが)。

今年はいよいよ40歳。数えで41歳の前厄です。人生の折り返しはとうに過ぎましたが、まだまだ楽しことはありそうなのでとりあえず淡々と生き続けたいと思っています。

今年が皆様にとって良い一年となりますよう!そして今年もよろしくお願い致します。